Juristen zijn rechtlijnig denkende wezens. Als er niet in de wet staat, dat het belangrijk is bij wie de grond in eigendom is als er gebouwd wordt, gaat de rechter daar dus in beginsel aan voorbij. Gevolg: in 2009 vond de Afdeling bestuursrechtspraak het voor vergunningverlening (en dus realisatie) niet relevant dat een bouwplan was gesitueerd op andermans grond (rechtsoverweging 2.3.2). Maar een weldenkend mens vindt het natuurlijk wél raar dat de buurman of iemand anders zomaar ineens op zijn of haar grond zou kunnen gaan bouwen.

Geen belang bij de aanvraag? Dan niet bouwen op andermans grond!

Via een andere redenering komt de rechter alsnog wel uit op de conclusie dat de bouwvergunning niet kan worden verleend voor een bouwplan op grond die niet in eigendom is van de aanvrager. De redenering is dan namelijk dat de aanvrager van de omgevingsvergunning om te bouwen ‘geen belang’ heeft bij de aangevraagde vergunning. In een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 14 november 2012 bleek de aanvrager niet als belanghebbende te worden gezien, omdat aan de eigenaar al een vergunning was verleend voor een aanlegsteiger én omdat de aanvrager geen toestemming had van de eigenaar, reden waarom de Afdeling concludeerde: “Onder deze omstandigheden is evident dat het bouwplan nimmer gerealiseerd kan worden.” Dát was de reden waarom de Afdeling vond dat de aanvrager geen belanghebbende was. Zijn plan kon immers toch al niet gerealiseerd worden. En dan wordt het ineens een heel juridisch-technisch verhaal. Want alleen een belanghebbende kan bij een bestuursorgaan een aanvraag indienen om een besluit te nemen. Maar omdat de aanvrager in deze situatie geen belanghebbende kon zijn (het plan kon immers niet worden gerealiseerd omdat toestemming ontbrak), was er geen sprake van een aanvraag en dus ook niet van een besluit, reden waarom klager niet ontvangen werd in zijn bezwaar.

En ook dit jaar was er weer zo’n geval: de Afdeling ging in haar uitspraak van 26 juli 2017 eigenlijk nóg korter door de bocht: nu de aanvrager duidelijk geen belang had bij de bouwvergunning omdat het bouwplan op andermans grond lag, was er geen sprake van een aanvraag en werd om die reden degene die op andermans grond wilde bouwen al direct afgeserveerd, zonder dat zijn aanvraag inhoudelijk beoordeeld werd.

Evidente privaatrechtelijke belemmering? Dan niet bouwen op andermans grond!

Soms wordt er een andere reden gezocht om bouwen op andermans grond tegen te gaan. Die wordt dan gevonden in de zogenaamde ‘evidente privaatrechtelijke belemmering’. Dat is een belemmering die voortvloeit uit civielrechtelijke wettelijke regels die strijdig zijn met het bouwplan. Bijvoorbeeld een dwingendrechtelijke burenrechtelijke bepaling. Maar zo’n bepaling moet dan wel ‘evident’ zijn en daar is niet zo snel sprake van. Dus de andere redenering via het leerstuk ‘geen belang’ is gemakkelijker te ‘winnen’. In een Afdelingsuitspraak van 19 juni 2013 bleek overigens dat in dat geval de privaatrechtelijke belemmering inderdaad evident was, omdat zonder nader onderzoek kon worden vastgesteld dat het bouwplan was voorzien op grond die in eigendom toebehoorde aan een ander én  (!) die ander niet in realisering ervan berustte en er ook niet in hoefde te berusten (oftewel: die eigenaar gaf geen toestemming en daarmee was dus feitelijk sprake van eenzelfde situatie als hiervoor aan de orde).

In strijd met het bestemmingsplan? Dan (soms) niet bouwen (ook niet op andermans grond)!

Bij uitspraak van 30 augustus 2017 oordeelde de Afdeling ook weer over een bouwvergunning voor een bouwwerk op andermans grond. In die situatie had een grondeigenaar een vlonder en een muurtje gerealiseerd rondom een vijver. In die uitspraak wordt, vreemd genoeg, nauwelijks gerept over het feit dat op andermans grond was gebouwd, maar wel dat het in strijd met het bestemmingsplan werd gebruikt én omdat moest worden aangenomen “dat het bouwwerk uitsluitend of mede zal worden gebruikt voor andere doeleinden dan die waarin de bestemming voorziet.” De eigenaar van de vlonder en het muurtje vond dat maar onzin, hij vond zelfs dat het college van burgemeester en wethouders hem gewoon vergunning had moeten verlenen, en dat het college teveel aandacht had voor de eigenaar van de grond. De Afdeling concludeert echter dat het college niet verplicht was om hierin mee te gaan. “ Het college is tot deze conclusie gekomen, omdat het het onwenselijk acht dat de stroken groen langs de woningen […] op verschillende wijze worden ingericht. De aanwezigheid van het muurtje en de vlonder leiden ertoe dat geen sprake meer is van één geheel. Het college heeft in redelijkheid hier meer belang aan kunnen hechten dan aan de gestelde omstandigheid dat het niet verlenen van de omgevingsvergunning […] tot aanzienlijke kosten zal leiden. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat het college bij deze belangenafweging alleen rekening heeft gehouden met de belangen van [de eigenaar van de grond]. Het college was voorts niet gehouden de bestaande situatie te gedogen.” Hoewel de situatie én het eindresultaat hier hetzelfde is als hiervóór, luidt de redenering (de weg ernaar toe) heel anders. Iets om in het achterhoofd te houden als u zelf voor zo’n situatie staat.

Advies en/of begeleiding bij het aanvragen van een omgevingsvergunning?

Als ik mijn inzet te vroeg vind, dan verwijs ik u graag door naar een milieu-adviesbureau, die dagelijks bedrijven en particulieren helpt bij het aanvragen van vergunningen. En als ik meerwaarde van mijn inzet verwacht, dan zal ik daar met u over van gedachten wisselen. Denkt u er echter wel aan dat de tijd vliegt. Als u een zienswijze wil indienen of bezwaar / beroep wil indienen, dan hebt u maar kort de tijd, namelijk 6 weken. Bent u te laat, dan wordt het besluit onherroepelijk en dan kunt u het niet meer veranderen. En ik ook niet.

U kunt mij op diverse manieren bereiken: zie de contactpagina, bel 085 0030153 of e-mail info@woestenenk-legal.nl.