Mevrouw X is ondernemer op een bedrijventerrein in de gemeente Y. Ze verhuurt in haar pand woonruimte aan huurder Z. Z woont er dus in strijd met het bestemmingsplan, maar zolang de gemeente Y er niets van merkt, is er niets aan de hand, vinden X en Z. Op een dag besluit X om haar bedrijfspand te verkopen. Ze zegt daarom de huur op bij Z. Z weigert echter om te vertrekken. X belt daarop toezichthouder Barendse en vraagt hem of de gemeente wil gaan handhaven op het bestemmingsplan, in de hoop dat Z dan wél vertrekt. Barendse heeft er moeite mee: huurder Z woont daar, omdat verhuurder X hem die woonruimte verhuurd heeft. Bovendien geniet Z huurbescherming. Kan de gemeente Y daar desondanks iets tegen doen? Zo ja, hoe dan?
Handhaving van het bestemmingsplan
Toezicht op naleving van de planregels vraagt om het zeer nauwkeurig lezen daarvan én van de wettelijke bepalingen daarover. Het gaat in artikel 2.1 lid 1 aanhef en onder c Wabo niet alleen om het ‘gebruiken’ van gronden maar ook om het ‘laten gebruiken’ ervan. Voor daadwerkelijke handhaving is het noodzakelijk dat er niet alleen een overtreding bestaat, maar ook een overtreder is aan te wijzen. X heeft het gebruik gefaciliteerd en is daarmee overtreder. Maar ook Z is overtreder, omdat hij immers de gronden zelf in gebruik heeft in strijd met het bestemmingsplan. In de hierboven beschreven situatie kunnen daarom zowel X als Z worden aangesproken op naleving van de planregels.
Opzeggen van de huur of handhaving van het bestemmingsplan?
Toezichthouder Barendse twijfelt. Er zou een voornemen tot handhaving moeten worden opgelegd aan verhuurder X én huurder Z, terwijl huurder Z vermoedelijk huurbescherming geniet. Dit zou onder meer betekenen dat X ook nog een dwangsom ontvangt, terwijl het buiten haar invloed ligt om de overtreding te beëindigen. Is het in dat geval handig om hier te gaan handhaven? Kan zij zich niet beter juridisch laten bijstaan en via het privaatrecht afdwingen dat de huurder vertrekt? Op grond van het huurrecht kan zij de huurovereenkomst opzeggen; als en voor zover die opzegging terecht is en de huurder wenst niet te vertrekken, kan de verhuurder een ontruimingsvordering instellen en via de civiele rechter afdwingen dat de huurder vertrekt. Is er dan nog wel een reden voor de gemeente om handhavend op te treden?
Onderscheid bestuursrecht en privaatrecht
Het is essentieel dat er een duidelijk onderscheid blijft tussen het bestuursrecht (gemeente – verhuurder/eigenaar) en het privaatrecht (huurder – verhuurder).
Om te beginnen is het volledig de verantwoordelijkheid van de verhuurder/eigenaar om het pand al dan niet te gaan verhuren. En als daar wat in fout gaat (bijvoorbeeld: huur wordt niet betaald, huurder blijft zitten terwijl de huurovereenkomst al is opgezegd, pand wordt vernield of beschadigd als gevolg van een zich slecht gedragende huurder, verhuur als woonruimte is in strijd met het bestemmingsplan, etc etc), dan is het dus heel vervelend voor die verhuurder/eigenaar, maar dan is alle ellende voor die verhuurder/eigenaar. De gemeente staat geheel buiten de privaatrechtelijke relatie tussen verhuurder en huurder. De gemeente heeft immers alleen haar eigen verantwoordelijkheid voor het toezicht op de naleving van de gemeentelijke regels, in dit geval in de vorm van het bestemmingsplan.
Als de gemeente dus uiteindelijk alleen de huurder eruit moet jagen via het opleggen van een last onder dwangsom of bestuursdwang, dan ligt het risico en de verantwoordelijkheid daarvoor nog steeds bij de verhuurder/eigenaar én de huurder. Beiden hebben een eigen verantwoordelijkheid om te controleren of zij voldoen aan de wettelijke bepalingen ter plaatse. Dat de gemeente (gelet op het bestemmingsplan, dus bestuursrechtelijk) niet toestaat dat daar iemand woont, had de verhuurder/eigenaar moeten weten. Die had dat pand dus niet mogen verhuren. En dus is het een gevalletje ‘eigen schuld dikke bult’ voor de verhuurder/eigenaar. Daar is niets zieligs aan. En: als de gemeente hier handhavend optreedt, dan blijft zij binnen de eigen bestuursrechtelijke kaders. Ze heeft juist niets te maken met het civiele recht. Dat is niet het probleem van de gemeente, maar van de verhuurder/eigenaar en van niemand anders. Als en voor zover de huurder hierdoor schade lijdt, dan moet hij die maar gaan halen bij de verhuurder. Of andersom, als dat het geval is.
Als de verhuurder een (privaatrechtelijke) ontruimingsvordering instelt tegen de huurder, dan moet er echt wel wat aan de hand zijn. Sterker: een huurder heeft huurbescherming en kan gewoon niet zomaar op straat worden gezet. Daarom kan dat ook niet zonder uitspraak van een rechter. Die rechter kijkt in zo’n zaak waarom de verhuurder dat wil: is het echt nodig, is er een duidelijke reden? Is de huurovereenkomst terecht opgezegd en vertrekt de huurder desondanks niet? Dan zal de rechter de ontruimingsvordering meestal toewijzen, na een grondige check. Zéker als de verhuurder ook nog eens kan aantonen dat er nog een extra druk op zit, namelijk dat de verhuurder extra schade dreigt te lijden als gevolg van dreigende verbeurte van de dwangsom. Dat zou dan immers alleen maar weer tot meer procedures leiden, namelijk een schadeclaim jegens de huurder in een nieuwe dagvaardingsprocedure.
Conclusie
Kort gezegd: handhavend optreden op grond van het bestemmingsplan jegens verhuurder en huurder is wel degelijk mogelijk. De huurder heeft wellicht een probleem met de acties van de verhuurder, en andersom. Maar daar heeft de gemeente niets mee te maken.
Minou Woestenenk
Recente reacties